Esta é uma situação bem mais comum do que se imagina em Portugal. Persistem inúmeros edifícios onde o sistema de climatização é coletivo, ou seja, existe uma caldeira centralizada que distribui calor para todas as frações. Nestes casos, a manutenção, o restauro e a conservação do aquecimento central são da responsabilidade de todos os condóminos, que devem suportar a sua parcela dos encargos fixados. O que ocorre se um residente optar por não liquidar ou não assumir estas despesas? A clarificação reside no regime da Propriedade Horizontal, previsto no Código Civil, que determina que os encargos de conservação e fruição das partes comuns devem ser pagos por todos. Isto consta no Artigo 1424.º.
Artigo 1424.º do Código Civil
- Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas frações (permilagem).
É exatamente neste preceito que a lei portuguesa estabelece que o proprietário tem o dever de contribuir, segundo a sua permilagem (a percentagem que a sua fração representa no valor total do prédio), para os custos de manutenção, impostos e obrigações do condomínio.
O normativo é inequívoco: é obrigatório participar no pagamento de todos os serviços partilhados (como portaria, manutenção de ascensores, limpeza ou aquecimento centralizado) de acordo com a quota-parte que cabe a cada habitação no título constitutivo.
Do mesmo modo, o n.º 4 do Artigo 1424.º estabelece que a renúncia ao uso de partes comuns ou de serviços não desobriga o condómino do pagamento das quotas correspondentes. Se o sistema está ativo, o dever de manutenção subsiste independentemente da vontade do proprietário.
Implicações Legais e Práticas
Ou seja, se um morador decidir, por sua conta, instalar radiadores elétricos ou ar condicionado individual na sua fração, tal decisão não o desonera de pagar as despesas fixas e variáveis relacionadas com a caldeira central do prédio.
Ou seja, se um morador decidir, por sua conta, instalar radiadores elétricos ou ar condicionado individual na sua fração, tal decisão não o desonera de pagar as despesas fixas e variáveis relacionadas com a caldeira central do prédio.
Esta questão remete para as regras de inovação presentes no Artigo 1425.º. De acordo com a lei, decisões sobre inovações ou serviços novos dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.
Quórum e Decisões Comuns
Contudo, quando se trata de obras de inovação que não sejam essenciais para a habitabilidade ou segurança, e cujo custo seja excessivo, o condómino que não aprovou a medida pode ser dispensado do pagamento se a inovação for considerada voluptuária. No entanto, se esse condómino vier a querer beneficiar da melhoria mais tarde, deverá pagar a parte proporcional dos custos de instalação e manutenção acumulados e devidamente atualizados.
Contudo, quando se trata de obras de inovação que não sejam essenciais para a habitabilidade ou segurança, e cujo custo seja excessivo, o condómino que não aprovou a medida pode ser dispensado do pagamento se a inovação for considerada voluptuária. No entanto, se esse condómino vier a querer beneficiar da melhoria mais tarde, deverá pagar a parte proporcional dos custos de instalação e manutenção acumulados e devidamente atualizados.
Sem prejuízo do exposto, certas ações exigem aprovações rigorosas em assembleia: a divisão de frações para criar novas unidades independentes ou a ampliação de área através da anexação de espaços comuns adjacentes. Não são permitidas modificações que prejudiquem a utilização de qualquer parte do prédio por outros proprietários ou que alterem a linha arquitetónica do edifício (como o fecho de varandas) sem o devido consentimento da assembleia, conforme previsto no Artigo 1422.º.
